Viviendas de alquiler y fiscalidad

La única política real y efectiva en lo tocante a la dramática situación de la vivienda es la promoción y construcción de vivienda protegida y para eso hace falta suelo disponible, es decir, suelo urbanizado o urbanizable, porque la nueva Ley de Vivienda tiene muy limitados sus objetivos al referirse fundamentalmente al alquiler y a las llamadas 'zonas tensionadas', y eso son habas contadas, porque para que funcionen las cosas se necesita la inestimable ayuda y colaboración de comunidades y ayuntamientos, y tal como está de encabronada la política parece que va a ser que no.

El Gobierno de la nación parece que ha encontrado la piedra filosofal del asunto echando mano a los cuarteles e instalaciones militares en desuso y es una muy buena solución, lo que falta por saber es si las miles de viviendas que se podrían construir las va a promover el Estado a través de algún organismo público (creo recordar que solo queda el Sepes con competencias para ello) o se van a ceder a las comunidades autónomas o ayuntamientos.

Las competencias del Estado en materia de viviendas se refieren a dirigir, coordinar, planificar y regular todo lo referente a la vivienda, y no hace referencia explícita a la promoción y construcción de viviendas, aunque pudiera incluirse en cualquiera de estas funciones.

Lo que sí está explícitamente establecido es lo relativo a la financiación y la fiscalidad, y ahí es donde el Estado tiene o podría tener todo atado y bien atado. A través de la financiación con dinero público o público-privado se podría acometer la construcción de viviendas protegidas de promoción pública, si se dispone del suelo para ello, y si el suelo proviene de lo militar es necesario recalificar y modificar los planes generales de ordenación urbana que generalmente califican estos suelo como de Defensa o de Equipamiento Público, y el uso de vivienda sería incompatible, pero como resulta que esto ya es competencia de comunidades autónomas y ayuntamientos la cosa se complica.

Los no 'afines' con el Gobierno, sea quien sea quien gobierne, no van a estar dispuestos a recalificar suelo para que el Estado construya VPP y el Gobierno se apunte el tanto y, a sensu contrario, el Gobierno no va ceder suelo militar a los no 'afines' por idénticas razones. Solución: un pacto entre Gobierno y oposición antes de las próximas elecciones generales.

¿Se imaginan al Estado español promoviendo VPP en instalaciones militares de Cataluña o País Vasco? Pues me da a mí que no y no son necesarias más explicaciones, pero en el resto y por las buenas, comunidades autónomas y ayuntamientos pueden y deben llegar a acuerdos con el Gobierno de turno para que uno u otro promueva y construya y se repartan las medallas. En cualquiera de estos supuestos la financiación y el suelo son la clave.

Otra cuestión bien distinta y muy poderosa es la relativa a la fiscalidad, y en esta materia el Estado las tiene todas, la nueva Ley de Vivienda apenas toca esta cuestión, si bien es cierto que algo dice cuando se refiere a beneficios fiscales y bonificaciones en el IRPF en los supuestos de alquileres, en función de si se trata de zonas tensionadas y jóvenes menores de 35 años, y de recargos en el IBI para viviendas vacías mas de dos años.

En mi opinión, esta puede ser la clave para afrontar la problemática de la vivienda de alquiler, la fiscalidad, penalizar en unos casos y bonificar en otros. Las viviendas vacías y las que se destinen a un fin no social distinto de la vivienda permanente deberían ser penalizadas en la cuantía que se establezca y en este supuesto incluyo a las de uso turístico, airbnb, locales comerciales, oficinas y otros usos distintos al de las viviendas para las que fueron proyectadas. Por el contrario y, aunque se contempla en la ley, los beneficios fiscales no solo deben establecerse para zonas tensionadas y menores de 35 años, sino que deben ampliarse a aquellos supuestos en los que el precio del alquiler y su actualización se establezca en función de determinados parámetros. Estos serán calculados en función del valor catastral, que es el único valor objetivo de referencia que tiene en cuenta las características intrínsecas de la vivienda, estado, edad, situación, régimen jurídico, etc.

A partir del valor catastral y a efectos fiscales, el Estado puede aplicar un coeficiente multiplicador que determine el precio justo del alquiler, dentro de la correspondiente horquilla a fijar por las comunidades, de forma que si se alquila por debajo se bonifique y si es por encima se penalice. Así todos contentos y si algún arrendatario no está de acuerdo siempre puede incrementar el valor catastral que Hacienda no le va a poner ninguna pega.