Rafael Pardo Prefasi: «Los ayuntamientos deben poner en valor su suelo para vivienda»

–¿Se pueden cuantificar las viviendas que faltan en la Región?

–En el estudio que realizamos para el CES analizábamos las viviendas terminadas en una serie grande de más de 30 años. La media está en torno a 10.000 viviendas en la Región construidas al año, y ahora mismo se ve que son insuficientes. En mi opinión, la cifra media que se necesitaría sería de 15.000 al año, teniendo en cuenta que además hay más presión demográfica. Sin embargo, en esta última década, descontando quizás 2023 y lo que llevamos de 2024, que ha aumentado la construcción, se habían construido 11.000 viviendas en todo el periodo. Entonces, en ese periodo no llegábamos ni a las 15.000 que yo estimo que sería la media al año. Nos hemos comido el 'stock' de la burbuja y faltan viviendas.

–¿Se podría solucionar solamente construyendo más vivienda?

–En el problema influyen muchas cosas, obviamente. Que faltan viviendas es cierto. Por ejemplo, ahora mismo que se está hablando tanto del problema del precio del alquiler, si hubiesen más viviendas disponibles para ese uso, bajarían los precios. Esto funciona por la ley de la oferta y la demanda. Si alguien quiere alquilar viviendas para tener una renta y a un precio determinado no consigue alquilarlas, baja ese precio. Si se las quitan de las manos, porque hay pocas viviendas en el mercado, suben los precios hasta donde pueden para ganar el máximo de dinero. El mercado de la venta de viviendas es más complejo, porque en el precio de venta de una vivienda influyen muchas cosas. No solo la oferta, sino que al final una vivienda es un producto industrial que hay que fabricar y vender.

–¿Y qué factores influyen ahí para que los precios hayan seguido subiendo?

–Uno de ellos es el valor del suelo. El suelo cada vez es más escaso. Hay poco, porque llevamos muchos años con el urbanismo prácticamente paralizado. Hay menos solares de los necesarios, lo cual ha hecho que el coste del suelo suba mucho. Por otro lado, ha subido también el coste de construcción. Derivado de la inflación, de la subida de la energía, de todo esto. Y el tercer factor es la financiación. Los tipos de intereses han estado y siguen estando muy altos. Y la dificultad de acceder al crédito hipotecario es complicada, tanto para los promotores como luego para los compradores de la vivienda. Y, al final, se suman todas estas cosas.

–¿Aquí en la Región de Murcia particularmente es más difícil construir que en otra zonas?

–No creo que sea más difícil. Los problemas de Murcia son muy parecidos en toda España, son bastante comunes. En algunas comunidades, más agravados que en otras, pero la problemática es muy similar.

–Pero en su estudio del CES ponían el acento en la gran obsolescencia de los planes urbanísticos, en lo anticuados que han quedado y en cómo dificultan poner suelo en el mercado.

–La falta de suelo efectivamente es un grave problema. Los planes generales de los municipios ahora mismo tienen una edad media de unos 25 años. Es un planeamiento obsoleto que, desde luego, no responde a los modelos de la sociedad de hoy en día. Ni siquiera a la legislación. La última ley del suelo de la Región es de 2015 y, de los 45 municipios, ninguno tiene adaptado su plan general a ella. En los últimos años, solo ha habido dos municipios que han conseguido aprobar su plan general. Han sido Águilas, que ha tardado 21 años desde que lo inició, y Cehegín, donde han sido 13. Con la experiencia que tenemos de otros municipios, el camino no es fácil. Muchos de esos planes han acabado judicializados.

–Cuando hablamos de esa falta de adaptación que tienen prácticamente todos los municipios con sus planes, ¿en qué se traduce a la hora de conseguir ese suelo disponible para vivienda?

–Un plan general es el que determina los usos del suelo en todo su territorio. No solo los usos del suelo, sino en qué zonas se puede construir, por dónde van las carreteras, por dónde van a ir las infraestructuras, qué equipamientos generales hay... Establece el modelo de ciudad. Eso es muy importante. Pero luego, aparte de los planes generales, está el planeamiento de desarrollo, los planes parciales y los planes especiales. Un plan parcial lo que hace es que coge determinada bolsa de suelo que ya está predeterminada para eso y lo desarrolla y lo transforma de un uso agrícola que pudiera tener, lo mete en un proceso de urbanización para hacer calles, infraestructuras urbanas, jardines, equipamientos y solares para hacer vivienda. Los planes parciales, en la última década, prácticamente también se han paralizado. Ahora mismo hay suelo que podría ser apto para urbanizar, mucho suelo, según muchos planes. Pero suelo urbano directo, que hagas un proyecto, vayas al ayuntamiento y en unos meses te puedan dar licencia para construir, es lo que falta. Y, por eso, es algo caro.

–Actualizar esos documentos no es sencillo, requiere tiempo y recursos por parte, sobre todo, de la administración municipal. ¿Faltan incentivos?

–Claro, eso pasa con el tema de los planes generales. La media en los últimos de sacar adelante un documento de estos puede estar sobre los 13 años. Eso es casi cuatro legislaturas. Yo lo he hablado con muchos alcaldes y me dicen que meterse en la revisión del plan general solo les va a traer disgustos.

–Muchos de estos planes actuales nacieron impulsados por la burbuja inmobiliaria. ¿Son éstas aún las consecuencias de su pinchazo?

–La crisis de la burbuja inmobiliaria ha cambiado el modelo. Antes, en Murcia, había mucho pequeño y mediano promotor, y algún promotor grande. Con sus ahorros, como una actividad empresarial de pequeña escala, hacían ocho viviendas, doce, veinte..., unos dúplex, un pequeño edificio. Y si era un promotor mediano, hacía más. La crisis acabó, en gran medida, con eso. Y, ahora mismo, no solo en Murcia sino a nivel nacional, son los fondos de inversión –o empresas que surgen de fondos de inversión– los que han ocupado ese lugar en la promoción inmobiliaria.

–¿Eso afecta a cómo está trabajando el sector?

–Un fondo de inversión coge dinero de ahorradores internacionales. Tiene una bolsa y tiene un plazo de tiempo de 4 o 5 años o de menos para dar una rentabilidad. Entonces, no puede meterse en una aventura de tiempo indeterminado, de comprar una huerta, urbanizarla, meterla en un proceso tan largo, porque tiene que dar resultados en un periodo de pocos años. Es por eso por lo que los fondos de inversión, que son los nuevos promotores, están buscando suelo urbano directo. Y de ese suelo hay poco y, por tanto, se está vendiendo caro.

–El problema de la vivienda está en la primera línea del debate público, ¿cómo deben actuar las administraciones?

–Soy incrédulo porque haría falta un acuerdo político que se adivina complicado. Lo bueno de las últimas manifestaciones y de que se esté hablando de esto es que ayuda a que todo el mundo sea consciente. La vivienda es un problema y, además, un derecho constitucional. Y, por tanto, todas las administraciones deben volcarse con las soluciones. Las competencias en materia de vivienda están muy divididas. Hay un Ministerio de la Vivienda, en Madrid, pero también son competencias de todas las comunidades autónomas, incluso los ayuntamientos. Lo primero es que fuesen capaces de ponerse de acuerdo.

–Al principio decía que falta vivienda para alquiler, ¿qué se puede hacer para dinamizar ese mercado? ¿Vivienda pública?

–Creo que tiene que haber una colaboración público-privada. En la Región de Murcia, en los últimos diez años, no han hecho una sola vivienda pública. Pero es que, si esperamos que las hagan, pues a lo mejor nos morimos de viejos. Y si hacen, van a ser muy pocas. Yo no confío para nada en esto. No hay dinero, no hay recursos. La administración es lenta, la administración es cara.

–Pero la administración sí que sigue contando con suelo reservado para esas promociones.

–Todos los nuevos desarrollos urbanísticos contemplan un mínimo de un 10% de suelo que el promotor debe ceder al ayuntamiento. Hasta ahora, han estado negociando con ese suelo a cambio de dinero, de una forma o de otra. Yo creo que deberían ponerlo en valor. A lo mejor, ofreciéndolo, subastándolo a promotores para que lo destinaran a construir edificios de viviendas en alquiler protegido durante 35 años. Sería un suelo que el ayuntamiento tendría que vender mucho más barato de lo que lo está vendiendo ahora mismo, pero con ese fin social.

–¿Se pueden arreglar estos problemas con el Plan de Vivienda 2022-2025 del Ministerio?

–Es un plan de vivienda que se ha centrado en la eficiencia energética de los edificios, la regeneración urbana, la rehabilitación y ayudas al alquiler. Para empezar, el plan anterior de 2018-2021 también se centraba en la rehabilitación, pero tenía un objetivo que era el fomento de la vivienda de alquiler protegido donde destinaba unos recursos económicos a ayudar a promotores que se comprometieran a construir viviendas de alquiler a unos precios determinados durante 25 años. En el 2022, eso ha desaparecido a favor de la regeneración urbana, de la eficiencia energética, que está muy bien, pero se ha olvidado. El nuevo plan cuenta además con 14.400 millones de euros, que suena muchísimo. Pero si divides 14.400 entre cuatro años y entre 50 millones de españoles, sale a 8 euros por persona. Poco dinero para un problema tan grande y para un derecho de todos. Hace falta dinero, pero otro problema evidente es que todo esto que estoy contando necesita años.

–¿Qué se puede hacer para atender a las situaciones urgentes de vivienda que tienen muchas personas?

–Yo sí creo que las ayudas económicas al alquiler para ciertos colectivos, personas jóvenes, personas con pocos recursos, son una buena idea ahora mismo, porque es una emergencia social. Creo que sí, creo que habría que destinar ese dinero.

–¿Cree en la implantación de zonas tensionadas, como contempla la ley de vivienda?

–Personalmente, estoy en contra de esto. El problema es que el alquiler está muy caro, pero la causa es que hay pocas viviendas en alquiler. Si se interviene el mercado para que bajen los precios, se solucionará el problema hoy, este año, el año que viene. Pero vas a asustar a cualquier promotor para que invierta en nuevas viviendas. No podemos buscar una solución a corto plazo que perjudique a medio y largo. Hacen falta planes para que haya colaboración público-privada y tener un parque de viviendas en alquiler más grande.

–¿Cuál es su opinión sobre el alquiler turístico y su impacto en el mercado?

–Hace falta mayor regulación. Falta control, falta una labor de inspección y quizás una legislación que lo regule de una forma más estricta. Es un problema muy grande en Barcelona, en Valencia, en Madrid... Desde luego, está restando porque es más rentable para un propietario ese tipo de uso de la vivienda. Sacan más dinero y se quitan problemas.