Solo se construyen la cuarta parte de casas necesarias para «un mercado equilibrado»

El organismo presidido por José Antonio Cobacho fue sede de la presentación de un estudio exhaustivo con más de un año de trabajo en torno a la planificación urbanística y del territorio en la Región de Murcia. Los directores del libro publicado por el CES han constatado que el planeamiento general de los municipios está «obsoleto». Pardo Prefasi apunta que «no responde al modelo que hoy requieren la sociedad, el sistema económico, los condicionantes medioambientales y el cambio climático». También destaca «la enorme dificultad para realizar cualquier cambio en el planeamiento debido a lo farragoso» de los procesos administrativos y a las sentencias judiciales que en muchos casos hacen decaer un plan general o parcial».

El exdecano del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia considera que «llevamos diez años en los que se dice que el urbanismo ha muerto porque, después de una primera década de este siglo en la que hubo una sobreactuación urbanística, hemos pasado al extremo contrario, a una paralización. Y eso repercute en una serie de problemas que están viviendo los ciudadanos, entre otros, la falta de vivienda y el encarecimiento del precio, tanto en venta como en alquiler».

El récord de construcción se alcanzó en el año 2006, con casi 42.000 viviendas iniciadas en la Región. Quince años después, solo se emprendieron 2.452 viviendas. «Estuvimos unos años en que sobraba suelo porque había mucho 'stock' y además un nivel de actividad económica bajísimo y muy ralentizado. Del estallido de la burbuja inmobiliaria hasta ahora han pasado quince años en los que hemos constatado que hay grandes bolsas de suelo, generalmente en urbanizaciones fuera de núcleos urbanos sin desarrollar, e incluso desarrolladas y paralizadas. Por otro lado, en los ensanches de las ciudades falta suelo gestionado y a disposición de las empresas», apostilla Pardo Prefasi.

Los datos oficiales indican que entre 2012 y 2018 se inició la construcción de menos de 1.000 viviendas al año, por debajo del 10% de lo que se estima como mínimo de producción. «Si atendemos al número de viviendas terminadas entre los años 2013 y 2022, vemos que la cifra es de 11.817; es decir, que en los últimos diez años se han construido viviendas que deberían corresponder a un año», indica.

«Esto evidencia la necesidad de más viviendas que equilibren el mercado. Llevamos desde 2012 construyendo muchas menos viviendas que la media. En los primeros años, resultaba lógico, puesto que había un gran 'stock' acumulado de la época de la burbuja inmobiliaria, pero, tras más de diez años, las tensiones por falta de vivienda son cada vez mayores», apunta Pardo Prefasi. «En los tres últimos años la situación ha mejorado, pero todavía es insuficiente. Y es necesario mejorar las cifras de rehabilitación, así como de vivienda protegida, de la que actualmente no se está haciendo prácticamente ninguna», añade.

En cuando al 'stock' de viviendas, desde el año 2009 se ha absorbido una parte importante, (sobre todo en las zonas más tensionadas), encontrándose actualmente por debajo del 'stock' técnico necesario para mantener un mercado equilibrado. Esta situación se está manifestando en el encarecimiento de la vivienda.

Todavía quedan bolsas de casas sin vender, pero generalmente se corresponden con los desarrollos turístico-residenciales y la segunda vivienda en lugares no atractivos.

Según datos del Ministerio de Transporte, el 'stock' de viviendas en la Región en el año 2021 sumaba 19.441 unidades, lo que representaba un 2,45% sobre el parque total. La media nacional es del 1,73%. Los autores, no obstante, lo consideran «una cifra muy reducida» que provoca también el encarecimiento de precios.

Rafael Pardo indica que las cifras totales pueden «resultar engañosas porque hay mucha segunda residencia, viviendas en venta en sitios en que la población habitual no quiere. En cambio, si la gente quiere comprar o alquilar una casa en Murcia, tiene serias dificultades para encontrar un producto a un precio que se pueda permitir».

La antigüedad de los planes generales urbanísticos de los municipios de la Región es otro de los grandes problemas; la mayoría están «obsoletos». El estudio denuncia la falta de adaptación a la situación actual marcada por los nuevos modelos de ciudad, la movilidad, la crisis climática y la descarbonización. Tomando en consideración el planeamiento general de los 45 municipios, se estima una edad media de 23 años. El de Murcia tiene 22,5 años; mientras que la antigüedad es de 36,3 años en el caso de Cartagena, uno de los más viejos. Es decir, la fecha media de los planes generales es el año 2000.

La mayor parte de planes han superado el periodo para el que fueron concebidos. Águilas y Cehegín son los municipios cuyo planeamiento ha sido aprobado en los últimos 10 años; mientras que existen 17 municipios cuyos planes generales tienen más de un cuarto de siglo, lo que supone más del 37% del total. Los de La Unión y Totana superan los 40 años. Solo hay 24 municipios con un plan adaptado a alguna ley del suelo, aunque no sea la norma vigente del año 2001, indica el estudio.

El libro dedica un capítulo al Mar Menor y considera clave que el plan de ordenación territorial de la cuenca vertiente «se apruebe y redacte con la mayor prontitud y con una óptica valiente para dar solución a los complejos problemas territoriales y ambientales y a la compatibilidad de usos», apunta Herminio Picazo, quien subraya la urgencia y prioridad para preservar este ecosistema.

El plan de ordenación se considera una herramienta potente, aunque sus posibilidades y opciones «dependerán de la política territorial que se decida aplicar desde el Gobierno regional». Los expertos señalan como objetivos deseables la naturalización de la periferia del Mar Menor con el cinturón verde, infraestructuras que sirvan para evitar los efectos de las inundaciones en la población y en el ecosistema, la retirada y alejamiento del borde litoral de los usos agroindustriales intensivos, procedimientos agropecuarios que eviten la contaminación del suelo y del acuífero, y una adecuada protección, gestión y ordenación del paisaje.

Sobre la moratoria urbanística del Mar Menor, algunas opiniones recabadas en el panel de expertos señalan que se trata de una medida necesaria para poder planificar y diseñar soluciones con las debidas garantías de éxito y, por lo tanto, responde al interés común. Por esta razón, recomiendan ampliar la moratoria el tiempo suficiente hasta que se apruebe el plan de ordenación. «Otras voces señalan que la situación actual de indefinición e inseguridad es contraproducente, por lo que dejarlo todo en 'stand by' no es la solución, si bien la ampliación de la moratoria tampoco. Así, destacan que la moratoria no ha tenido ningún efecto beneficioso sobre la laguna en estos tres años de paralización, pero sí ha perjudicado el posicionamiento de la Región de Murcia como destino de turismo residencial», indica el estudio.

Herminio Picazo pone de relieve que existe un acuerdo generalizado entre los expertos de que es necesario abordar unas directrices regionales de ordenación del territorio que sirvan para modelar el desarrollo urbanístico y territorial de la Región de Murcia. «En tanto que no hay directrices regionales, sería conveniente sacar del olvido las directrices comarcales que durante la primera década de este siglo impulsó el Gobierno regional, pero que no están aprobadas definitivamente. Nos referimos a las directrices del Noroeste, el Altiplano y otras comarcas».

El estudio también sugiere que se elabore una ley regional del paisaje, como se ha hecho en otras comunidades autónomas. Los dos directores del libro han contado con un equipo formado por Severiano Sánchez Sicilia, Ángela Nicolás Nicolás, Inmaculada González Balibrea, Eloísa Romero Martínez, Alejandro Valverde Aliaga y Carlos A. Pineda Martínez.