Alquiler residencial vs. alquiler turístico en Murcia: ¿qué me conviene más?

Convertir una propiedad en una fuente de ingresos es uno de los objetivos de todo propietario que decide poner una vivienda en alquiler. Pero elegir entre el alquiler residencial o el turístico no siempre resulta sencillo y es que, una y otra fórmula tienen sus ventajas e inconvenientes.

Las viviendas turísticas, por ejemplo, suelen generar unos ingresos potenciales más elevados, sobre todo, si hablamos de zonas especialmente turísticas o con alta demanda. Además, la flexibilidad a la hora de fijar precios o temporadas de arrendamiento es otro punto a favor de este tipo de alquileres que, por otro lado, y dependiendo de la fórmula que elijas, también pueden brindarte la posibilidad de conocer a huéspedes de distintos lugares. Eso sí, la dedicación, el desgaste de la propia vivienda o la burocracia son algunas de sus desventajas.

Con el alquiler tradicional, sin embargo, la gestión del arrendamiento suele ser más llevadera y la estabilidad de los ingresos por contratos a largo plazo están entre los puntos a favor de este tipo de alquileres. No obstante, el miedo al impago de las rentas o a dar con unos inquilinos conflictivos suelen jugar un papel clave a la hora de poner o no una propiedad en el mercado del alquiler.

¿Cuál es la situación del mercado del arrendamiento en Murcia? Pese a que el número de apartamentos turísticos ha caído entre mayo de 2023 y el mismo mes de 2022 por encima del -22%. El grado medio de ocupación de este tipo de inmuebles está por encima del 37%, superando incluso el 60% de media en la pasada temporada estival. Según los últimos datos del INE, actualmente hay alrededor de 1.979 apartamentos turísticos en la región.

Si hablamos de alquiler tradicional, la región cuenta con un total de 50.483 inmuebles en el mercado. En materia de precios, el metro cuadrado se ha revalorizado un 7,1% en el último año, según los datos del informe semestral de precios de alquiler de pisos.com. Alquilar un piso de 90 metros cuadrados en Murcia cuesta de media unos 550 euros mensuales. Sin embargo, hacer lo propio en la Costa Cálida supone un desembolso de 625 euros semanales, según el informe de precios de costa elaborado por el portal inmobiliario.

Las cifras dejan tras de sí una rentabilidad bruta del alquiler en la región cercana al 6,2%, un porcentaje que, en el caso de la vivienda a pie de playa cae hasta el 3,16%. Con todo, el litoral murciano es uno de los más interesantes para invertir y es que es, tras Baleares, la zona de costa donde menos tiempo se necesita para recuperar la inversión: 25 años.

En términos de rentabilidad, determinar si el alquiler turístico es más o menos interesante que el tradicional implica conocer los ingresos reales de este último y, a partir de ahí, saber cuántas noches sería necesario tener alquilado el inmueble para que el vacacional sea más rentable. Dicho de otro modo, tomando como referencia una renta mensual de 550 euros con unos gastos de 50 euros al mes, los ingresos reales del alquiler tradicional serían de 500 euros. Si tenemos en cuenta que el precio medio del alquiler turístico en Murcia ronda los 90 euros por noche sería necesario tener arrendada la vivienda, al menos, seis noches al mes para que este tipo de alquiler fuese más interesante que el tradicional.

Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com Ferran, «el negocio del alquiler turístico proporciona una rentabilidad muy atractiva». En clave nacional, el experto explica, además que, a raíz de la Ley de Vivienda, «la oferta de pisos de alquiler vacacional en las costas españolas dentro de pisos.com ha subido casi un 9% frente al año pasado». La normativa y la fiscalidad son, precisamente, otros aspectos a valorar antes de decantarse por una u otra fórmula. Si bien el alquiler turístico está sujeto a tributos como el IRPF o el IVA, el tradicional se está viendo afectado por los cambios incorporados por la nueva norma.

Pese a incluir bonificaciones que pueden alcanzar, por ejemplo, hasta el 90% en el caso de viviendas ubicadas en zonas tensionadas que se alquilen a un precio, al menos, un 5% más económico, también incluye otras variaciones menos amables. La posibilidad de incluir recargos en el IBI de aquellos inmuebles de uso residencial que permanezcan cerrados durante más de dos años y cuando se trate de propietarios con, al menos, otras tres propiedades de uso residencial es una de ellas. Para Font, «el ya de por sí escaso producto para inquilinos residenciales que existe en algunas localizaciones se va a ver aún más mermado debido a las restricciones impuestas por la nueva normativa, lo que va a complicar el alojamiento de trabajadores del sector servicios».

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