Cómo vender una casa heredada: los documentos y todo lo que debes tener en cuenta para llevar a cabo este proceso

Entre los muchos bienes que se puede adquirir como parte de una herencia están las viviendas. Algunos deciden utilizar esos inmuebles como su segunda residencia o habitual. Sin embargo, otros deciden poner a la venta estas propiedes, aunque es cierto que este proceso puede convertirse en algo complejo si no se cuenta con la información y asesoría adecuada, pues son necesarios una serie trámites legales y abonar impuestos, así como hacer frente a ciertos gastos.

Antes de poner en venta una vivienda heredada, los herederos deben regularizar la propiedad a su nombre y llevar a cabo ciertos trámites obligatorios. Entre estos se encuentran:

-Escritura de aceptación de herencia: El primer paso esencial para que los herederos puedan vender el inmueble es formalizar la escritura de aceptación de herencia. Este documento oficializa el traspaso de la propiedad de la persona fallecida a los herederos y debe ser realizado ante notario. Sin este trámite, los herederos no podrán disponer del inmueble legalmente.

-Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este impuesto debe abonarse tras recibir una herencia. El importe varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda heredada, y también depende del valor del inmueble y del grado de parentesco con el fallecido. En algunas comunidades, los herederos directos (hijos, padres, cónyuges) cuentan con importantes bonificaciones que reducen considerablemente el coste del impuesto.

-Plusvalía municipal: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta el momento de la transmisión. Este impuesto es competencia de cada ayuntamiento, por lo que su importe varía según el municipio. Afecta no solo a las viviendas, sino también a otros bienes inmuebles como garajes, trasteros, locales o terrenos urbanos. La única excepción a este impuesto son los terrenos rústicos.

-Inscripción en el Registro de la Propiedad: Tras abonar los impuestos y realizar los trámites anteriores, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos propietarios. Este paso es imprescindible para poder realizar la venta de manera legal.

Además de cumplir con los trámites anteriores, los herederos deben contar con ciertos documentos actualizados para poder proceder con la venta de la vivienda. Estos documentos no solo garantizan la legalidad del proceso, sino que también evitan posibles contratiempos o retrasos. Los principales documentos necesarios son:

-Cédula de Habitabilidad: Es el documento que acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Es indispensable para poder vender la propiedad, ya que asegura que la vivienda es habitable de acuerdo a la normativa vigente.

-Certificado de Eficiencia Energética: Este documento es obligatorio para todas las viviendas que se pongan en venta. Informa sobre el consumo energético del inmueble y su impacto medioambiental, clasificando la vivienda en una escala de eficiencia que va de la letra A (más eficiente) a la G (menos eficiente). La falta de este certificado puede suponer sanciones económicas.

-DNI del titular o titulares: Es necesario que los herederos presenten sus documentos de identidad (DNI o pasaporte) para acreditar que son los propietarios legítimos de la vivienda.

-Escritura de aceptación de herencia: Como se mencionó anteriormente, este documento certifica que los herederos son los nuevos propietarios de la vivienda y es fundamental para poder llevar a cabo la venta.

-Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este documento acredita que los pagos del IBI están al día. Es importante asegurarse de que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento, ya que, en caso contrario, podrían surgir problemas al intentar vender la propiedad.

-Últimas facturas de suministros: Es recomendable presentar las facturas más recientes de servicios como agua, luz y gas para demostrar que no existen deudas pendientes por parte de los propietarios anteriores.

-Nota Simple actualizada: Este documento, que se solicita en el Registro de la Propiedad, certifica la titularidad de la vivienda y revela si existen cargas sobre el inmueble, como hipotecas o embargos. Es imprescindible para garantizar que la propiedad puede ser vendida libre de cargas.

Además de los trámites y documentos, la venta de una vivienda heredada conlleva ciertos gastos que los herederos deben tener en cuenta antes de fijar el precio de venta. Estos gastos incluyen: Impuesto de Sucesiones, gastos de notaría, los honorarios de abogados y gestores y la plusvalía municipal.

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