Cerco y coto a los apartamentos turísticos

Qué duda cabe que el aumento de estos apartamentos ha traído consigo importantes beneficios, tanto para las ciudades que ven aumentar así su oferta de alojamientos, como para los propios usuarios que encuentran en ellos una fórmula más flexible, y en no pocas ocasiones más económica, que los alojamientos tradicionales; también para la iniciativa privada pues su explotación ofrece un muy lucrativo negocio.

Ahora bien, sentados esos beneficios, nada desdeñables, el citado estudio de la CNMC muestra la preocupación que su crecimiento tan importante ha generado en no pocos ámbitos. Así, por un lado, el propio sector turístico ha visto en ellos el riesgo de una posible competencia desleal; por otro, su proliferación ha provocado, especialmente en las grandes ciudades, una disminución de la ya de por sí reducida oferta de vivienda en alquiler o venta, con la subsiguiente subida de precios, agravando, así, la dramática situación del mercado de la vivienda en nuestro país. A ello hay que añadir que su implantación en comunidades de propietarios viene generando no pocos problemas de convivencia: inseguridad por trasiego de personas desconocidas, ruidos, suciedad y daños en zonas comunes...

Así las cosas, las distintas administraciones se han visto llamadas a tratar de regular los apartamentos turísticos dentro del ámbito de sus competencias respectivas. En este sentido, las CCAA, a quienes la Constitución reconoce la posibilidad de asumir competencias en materia de «promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial», han generado sus propias normativas. Sobre ellas el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas ocasiones concluyendo que en nuestro ordenamiento jurídico no se consagra un principio de libre acceso a las actividades turísticas que deba ser entendido de forma absoluta, sino que reconoce la competencia de las administraciones para exigir el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de la actividad, si bien aclara que las exigencias habrán de estar justificadas para salvaguardar «alguna razón imperiosa de interés general».

Por su parte, diversos ayuntamientos, acogiéndose a sus competencias en materia de urbanismo, han venido planteándose limitar el número de apartamentos turísticos en determinadas zonas de su territorio. Es el caso, por ejemplo, de Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla, que siguen así la estela de otras ciudades eminentemente turísticas como Nueva York, Londres, París o Ámsterdam, en una clara evidencia de que nos encontramos ante un problema que trasciende nuestras fronteras.

Por su parte el Estado, cuyas competencias son más bien reducidas en esta materia, encontró en la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal una vía indirecta para conseguir limitar el establecimiento de nuevos pisos turísticos.

La limitación al establecimiento de apartamentos turísticos en comunidades de propietarios ha generado en los últimos años una muy alta litigiosidad. Se ha llegado a discutir, por ejemplo, si era posible establecer limitaciones a esta actividad en los estatutos o si tal limitación era contraria a la libertad de empresa; o bien si la actividad de alojamiento turístico era en sí misma molesta, permitiéndose así su prohibición bajo el amparo de que la normativa reguladora de la propiedad horizontal impide a propietarios y ocupantes de pisos o locales desarrollar en ellos actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Otras veces las comunidades han tratado de conseguir, en procedimientos judiciales de difícil prueba y resultado muy incierto, el cese de la actividad por las molestias causadas a los vecinos.

Para acabar de complicar la situación, la normativa exigía la unanimidad para prohibir la actividad, al suponer una modificación de los estatutos, algo que vino a solucionar la modificación de la LPH por real decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y que supuso un punto de inflexión en la materia al permitir a las comunidades limitar o condicionar la actividad de alojamientos turísticos si se alcanzaba una mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación. Esta nueva normativa ha sido complementada por dos importantes Sentencias de Pleno del Tribunal Supremo de 3 de octubre de este año que aclaran la deficiente redacción legislativa concluyendo que las comunidades pueden prohibir totalmente dicha actividad. Ahora bien, es importante destacar que la normativa citada no tiene efectos retroactivos y que no podrá aplicarse en contra de los apartamentos legalmente establecidos, pero, aun así, se trata de una herramienta jurídica que actuará de importante freno al crecimiento de estos alojamientos que se encuentran en el punto de mira de no pocos enemigos que tratan de ponerles cerco y coto.

La próxima entrada en vigor del real decreto 933/2021 que establece las obligaciones de registro documental e información de quienes ejerzan actividades de hospedaje y que exigirá a sus titulares recabar de los usuarios una cantidad de datos ingente –a la vez que discutible e invasiva– dificultará todavía más, si cabe, el ejercicio de esta actividad.