Medidas gubernamentales y su impacto en el alquiler

Según reiterados informes de expertos y portales inmobiliarios, la contención artificial del mercado del alquiler no corrige los desajustes del mercado, sino que agrava la falta de oferta. Los precios siguen al alza debido a una demanda creciente que no encuentra suficiente 'stock' disponible. Esto ha llevado a que una parte significativa de los hogares destine un porcentaje elevado de sus ingresos al pago de la renta, especialmente los jóvenes y familias con menores recursos, generando una situación que podríamos calificar de muy grave.

Uno de los factores clave que agrava la situación, y que no parece entender el legislador, es que, en la estructura del parque inmobiliario en España, más del 90% de las viviendas en alquiler pertenecen a pequeños y medianos propietarios. Para estos arrendadores la imposibilidad de desalojar a inquilinos morosos en plazos razonables, sin cobrar sus rentas durante el procedimiento, debido a las constantes suspensiones por incidentes de vulnerabilidad, supone un riesgo financiero inasumible. En muchos casos, los procedimientos de desahucio se están prolongando durante años, dejando a los propietarios sin ingresos, que para ellos en la mayoría de los casos resultan fundamentales o desde luego un complemento importante para su economía, mientras además siguen afrontando, por otra parte, gastos de comunidad, impuestos y mantenimiento del inmueble. A simple título anecdótico diremos que esta situación ha dado lugar a un fenómeno específico denominado por los medios de comunicación como 'inquiokupación'.

Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) reflejan el impacto de estas medidas: en 2023 se practicaron 26.659 lanzamientos en toda España, un 30% menos que en 2022. Sin embargo, este descenso no responde a una reducción de los impagos, sino a las trabas procesales que hacen más difícil ejecutar desahucios, datos que continúan en aumento.

El Gobierno implantó recientemente como solución a este problema una compensación para propietarios por rentas impagadas, pero su efectividad es limitada y en la práctica en muchos casos inútil, ya que solo se hace efectiva seis meses después del procedimiento judicial, tras un proceso burocrático complejo. Para un propietario medio, que depende de estas rentas para su sustento, o que como hemos indicado es un coadyuvante muy importante para su economía, esperar más de dos años sin ingresos es insostenible, lo que reiteramos la convierte en una medida inútil más propia de un intento de maquillar un problema que de dar una solución real.

Quizás la clave esté en entender por el legislador que los pequeños y medianos propietarios no pueden ser el escudo social de los arrendatarios con vulnerabilidad, como se deriva de la normativa actual y cuyo función corresponde lógicamente a las administraciones públicas. Hacer recaer sobre los arrendadores la responsabilidad de garantizar el acceso a la vivienda sin mecanismos de compensación adecuados genera efectos indeseados y erosiona por completo la confianza en el mercado del propietario.

La solución estructural pasa por un cambio en el enfoque de las políticas públicas. En lugar de limitar precios y extender moratorias de desahucios sin compensaciones efectivas, el Gobierno debería centrarse en aumentar la oferta de vivienda en alquiler, opción que debería ser seguida en la medida de sus posibilidades por el resto de administraciones públicas. Esto implica fomentar la construcción de vivienda protegida y social en colaboración con el sector privado, aprovechando instrumentos como la cesión de suelo público y ofreciendo incentivos fiscales a promotores que desarrollen vivienda asequible.

A corto plazo, también es urgente dotar de mayor seguridad jurídica a los propietarios para que mantengan sus inmuebles en el mercado de alquiler tradicional. Agilizar los procedimientos judiciales para resolver impagos podría evitar la fuga de viviendas hacia otros tipos de arrendamientos no afectados por la norma. Solo con una oferta más amplia y regulaciones que equilibren la protección de inquilinos con la de los pequeños y medianos propietarios y arrendadores en general se podrá alcanzar un mercado del alquiler sostenible y accesible, que acerque a los arrendatarios –sobre todo a los más jóvenes y vulnerables– a una vivienda digna a un precio razonable y no a su expulsión fáctica del mercado, como de hecho ha ocurrido en España.