Ignacio Ezquiaga: «El mercado libre no es capaz de ofrecer vivienda a la gente a un precio razonable»

Una labor directiva que compaginó con su carrera académica, como profesor de postgrado y autor de un buen número de trabajos de investigación. Además, su trayectoria como ejecutivo, iniciada en 1984, le ha permitido acumular una larga experiencia en banca y mercados durante esos años de grandes transformaciones. De hecho, desempeñó también puestos de director corporativo de banca privada y gestión de activos en Bankia y CaixaBank, además de ser miembro de consejos de administración de varios bancos, compañías de seguros y empresas cotizadas. En la actualidad colabora con Funcas, AFI y el máster de Finanzas de la Universidad de Murcia (UMU).

-Analiza usted en su trabajo la crisis hipotecaria de 2008, sin embargo ahora vivimos otra etapa de fuerte encarecimiento de los precios, ¿podemos estar ante una nueva burbuja?

-No diría que lo que pasa ahora es exactamente una burbuja. Pero, en todo caso, no sería provocada por la banca y por su sistema de valoración de tasaciones y préstamos. Porque los bancos ya no dan dinero a promotores que no tengan justificado un porcentaje de ventas, como consecuencia por supuesto de haber aprendido del pasado. Ya no se puede decir sin más aquello de 'voy a construir porque el banco me lo financia'. Por tanto, como dice el titulo del libro, el sistema ya no financia burbujas.

-¿Hemos pasado del todo a la nada? Porque la realidad es que estamos en un contexto de escasa oferta de vivienda y más cara.

-Creo que es muy bueno la moderación, aunque es cierto que losprecios ahora son demasiado caros. El reto es cómo conseguimos una oferta más barata. Hay que partir del hecho de que la crisis de nuestro modelo residencial se explica desde la premisa de que el mercado libre no puede con todo, es decir, no es capaz de dar vivienda a la gente a un precio razonable. Eso es clarísimo. Y, sin embargo, debería ser una obligación, porque con el nivel salarial que tenemos en España deberíamos hacer más vivienda pública.

-¿La solución al déficit residencial pasa claramente por la VPO?

-Es que si el mercado libre no puede resolver el problema de la falta de oferta, la vivienda protegida tendrá que hacerlo, sobre todo para los jóvenes. Y quién la puede poner más barata, pues aquellos que pueden dibujar en el plano los colorines, es decir, los ayuntamientos, que son los que tienen el terreno. Sin embargo, ya no se escucha nada del llamado patrimonio municipal del suelo, que es el porcentaje de aprovechamiento que los promotores tienen que ceder a los municipios. Algo que en los años 80 se dedicaba a VPO, y que ahora se vende o se destina a otra cosa.

-También hacen falta equipamientos sociales y servicios.

-Bueno, cuando veo noticias de que en un determinado solar se va a hacer un centro comercial, y leo que el suelo era del ayuntamiento, se me abren las carnes. Y me pregunto por qué no se ofrece y se hace VPO si tenemos a los hijos viviendo en casa con nosotros.

-¿Qué papel tendría que jugar la fórmula del alquiler a la hora de cubrir la demanda?

-Lo razonable dentro de los niveles de precios que tenemos ahora es que hubiera más producto de alquiler en vivienda protegida. Algo que es por sentido común, y no porque sea mejor o peor, puesto que hay tanta diferencia entre el precio de mercado y de la VPO que cómo vas a regalarlo. Además, qué administración se siente capaz de regalar el metro cuadrado a 1.000 euros cuando está pagándose en 2.000. Así que lo lógico es dedicar más al alquiler.

-¿Una vía más intervencionista?

-El Estado es el que tiene que tener el valor de ese suelo, ya sea el Gobierno, los ayuntamientos, aunque luego construya el sector privado o que también gestione los alquileres. Porque las empresas hacen muy bien esas cosas. Sería la mejor fórmula para paliar el déficit de vivienda. Es un poco lo que se ha hecho en otras épocas.

-¿Nota el pesimismo entre los jóvenes por la dificultad para encontrar casa e independizarse?

-Se ha acumulado mucha demanda de vivienda y la gente está más cabreada. Tenemos a unos 'millennials' que llevan ya bastante años esperando. Incluso, aquellos que están emancipados dedican más de la mitad de su renta a alquileres, y en algunos casos el 70 u 80%, aparte de la obligación de tener que compartir residencia. Por tanto, hay que construir. Pero falta voluntad política, ni más ni menos.

-¿Cree que el Gobierno de España ayuda de forma adecuada a incentivar la oferta?

-Pienso que sí. La ley del suelo, la ley de vivienda nueva abre una vía más clara de apoyo a la oferta de parque público. Pero el Estado no es el que tiene que construir,sino los dueños del suelo. En este sentido, los ayuntamientos pueden facilitar esa disponibilidad. Además, tendría un efecto macroeconómico, puesto que al reducirse los costes para la población se contaría con mayor liquidez para consumir y gastar más.

-¿Cómo ve que la Administración intervenga para limitar los precios de los alquileres?

-La verdad es que no sé cómo va a funcionar. Pero confío poco en eso, y sí en la oferta. Otra cosa es lo que se hizo de poner un límite de subida en el 2% cuando la inflación estaba al 8%. En ese caso, me pareció perfecto. Aunque en general el sector público no debe meterse en los precios. En cambio, sí puede segmentar un mercado de vivienda protegida ante la existencia de suelo paralizado.

-Parece que de aquellos polvos del 'boom' del ladrillo de la primera década del siglo XXI aparecen más lodos de los esperados.

-Los bancos tuvieron entonces su crisis porque estaban llenos de activos tóxicos de los promotores inmobiliarios. Algunos se salvaron porque tenían bien compartimentados los negocios y siguieron, pero otros perdieron todo. Pero la realidad es que las entidades financieras perdieron más que nadie y, claro, hubo que salvarlas para que no se hundiera la economía todavía más. Porque, si para el crédito, se para todo. Precisamente, eso es lo que pasó a partir de 2008. Como consecuencia, la tasa de paro llegó al 27% y la economía cayó 14 puntos. De forma que pagaron justos por pecadores. Aunque el problema estaba en los activos tóxicos del suelo.

-Al mirar hacia atrás se ve claramente que fueron tiempos duros.

-Tuvimos cuatro años muy difíciles hasta lograr todas las reformas que había que hacer para poderinyectar dinero a todos los bancos y, sobre todo, a las cajas de ahorro, que no tenían ni un formato jurídico para poderles inyectar capital. No había otra opción que el rescate para salvar los depósitos, si no la gente lo hubiera perdido todo. Sin embargo, pese a la crisis no se perdió ni un euro de depósitos de la gente, y ni siquiera en cédulas hipotecarias de los inversores.

-¿Era inevitable la medida del rescate bancario como fórmula para poder salvar la situación?

-Por supuesto. Además, creo que para ser la primera vez que a España le pasaba una cosa así, se actuó muy rápidamente, porque enseguida se creó el FROB (Fondo de Reestructuración y Ordenación Bancaria) que hizo un gran trabajo en tres etapas. Primero, inyectó dinero en 2010, después en 2011 a unas pocas entidades que estaban destrozadas y había que venderlas como fuera, y luego ya de una forma más generalizada en 2012. Mientras que los bancos hicieron ampliaciones de capital privado, aunque fue un desastre y los inversores perdieron el dinero. Hay que recordar cómo cayó la cotización de BBVA y del Santander.

-¿Considera que tras lo vivido, el sistema financiero ha aprendido la lección?

-Absolutamente. De hecho, se hizo un gran trabajo después. Igualmente, hay que tener en cuenta que antes de la crisis y de su solución, las autoridades supervisoras y de resolución eran españolas, cuando ahora son europeas. Eso ya es un cambio total. Porque hemos cedido la soberanía bancaria (control) a las autoridades comunitarias, aunque aquí haya brazos ejecutores. Pero son políticas europeas, de ahí que también se ha ganado mucho.

-Usted refleja en su libro que al final lo que tenemos es un modelo residencial fallido, ¿cómo estamos en relación a otros países?

-Vemos que en muchas nacioneshay un porcentaje de vivienda mayor de alquiler y también pública que viene impulsada de atrás. Siempre se pone el ejemplo de Viena, ya que el 30% del parque residencial de la capital austriaca es VPO de alquiler. Mientras que, sin embargo, en la parte libre es la ciudad más cara de Europa. O sea que es compatible tener viviendas libres muy caras con tener mucha vivienda de protección baratita para la gente.

-¿La obra nueva es un producto más exclusivo que nunca?

-En esta época de caída del crédito, en la que no se hacen viviendas en un volumen suficiente -una cuarta parte de lo que se necesitan con los datos del INE-, las que se construyen son fundamentalmente para personas con un alto poder adquisitivo, extranjeros. Y no es que se restrinja el crédito por parte de las entidades, es que sencillamente no se piden. Por ejemplo, en la ciudad de Murcia dónde se construye, pues en la zona norte, a precios de 350.000 euros, lo que me parece fenomenal, pero se necesita también que se levante VPO para otros colectivos. Asimismo, al crédito le vendría bien ese desarrollo, ya que a los bancos le interesaría. Sería un buen negocio para todos, y lo mismo con al alquiler ante su rentabilidad.

-¿Cómo se ha llegado a este problema de falta de vivienda?

-Evidentemente, la Administración en los años 80 hacía vivienda de protección oficial, que tenía un efecto muy positivo, de hecho la mitad era VPO, entonces qué ha pasado para que ahora ya no se haga. Por un lado que los ayuntamientos, en vez de ceder el suelo al sector privado para construir a un precio asequible, muy próximo al poder adquisitivo de la gente, lo que hicieron fue empezar a subastar. En segundo lugar, toda la VPO se concentró en propiedad básicamente, con lo que es de los dueños sin restricciones, con lo que podían venderlas. Así que quienes compraron tuvieron una riqueza ante el posterior aumento de los precios. Aunque eso despierta un problema de legitimidad de las políticas, ya que en un contexto de precios que varían tanto se ha visto después que era regalar la VPO. Y tercero está la falta de parque se alquiler, puesto que al concentrarse todo en la propiedad se dejó de lado la pata del alquiler.

-Precisamente, ¿es necesario una apuesta mayor en el alquiler?

-Claro, por ejemplo en 2009 se lanzaron las socimis que ofrecen ventajas fiscales para las firmas inmobiliarias que se dedican a alquiler. Aunque es verdad que luego muchas se han dedicado a hacer oficinas o viviendas de lujo. Por tanto, también hay que preguntarse qué falla. Y la repuesta es que tenemos una crisis de poder adquisitivo en la vivienda, lo que llaman los expertos un problema de asequibilidad, es decir de viviendas asequibles. De forma que eso afecta tanto a la propiedad como al alquiler. Lo que se da es un bloqueo del mercado.

-¿Qué conclusión extrae tras el análisis detallado que ha hecho del modelo residencial?

-En primer lugar hubo prácticas muy mejorables en ese triángulo que forman promotores, compradores y bancos. Y merecía la pena profundizar en la etapa más reciente y hacer una reflexión importante desde el punto de vista del crédito sobre la evolución en estos años. A su vez, había que hacer también un poco de justicia con respecto a la crisis económica sufrida, dejar de echar la mayor parte de las culpas sobre los ciudadanos y las familias que compraban las viviendas, y mirar un poco más hacia la especulación promotora, con aquellas recalificaciones en búsqueda del dinero fácil. Y, de igual manera, pasa también con la banca, que tragó con ello y lo financiaba.

-Algunos ganaron dinero, pero la realidad es que fueron muchos más los que perdieron.

- Es que se produjo una monetización de las expectativas brutal. Y eso es lo que nos perdió, puesto que las expectativas creadas no se podían cumplir. Se generaron unas circunstancia y condiciones que llevaba a mucha gente que pensar que podía meter un pelotazo fácil.

-¿Volveríamos a repetir los errores en un futuro?

-La visión desde el crédito tiene una gran ventaja para analizar los ciclos, que en el fondo no son otra cosa que una sucesión de euforias y pánicos. Por lo que, por supuesto, repetiríamos posiblemente los mismos errores.