El precio del alquiler podrá subir hasta un 10% en zonas tensionadas con condiciones

Tras un año de intensas negociaciones y ocho meses de retraso, el Consejo de Ministros dará luz verde este martes a la nueva Ley de Vivienda. Con ella el Ejecutivo aspira a revitalizar la oferta del alquiler asequible mediante incentivos fiscales y, por primera vez en España, la limitación de precios en las zonas donde han subido de forma exponencial en los últimos años.

Según el borrador de la norma a la que ha tenido acceso este diario, se considerará como zona tensionada aquella en la que el gasto medio en vivienda (renta y suministros), supere el 30% del ingreso medio del hogar. Además, los precios tienen que haber subido cinco puntos por encima de lo que lo haya hecho el IPC autonómico en cinco años (por ejemplo, si el IPC sube un 2% y los precios lo hacen en un 7%).

La declaración de zona tensionada tendrá una duración de tres años, pero puede prorrogarse de forma anual si la comunidad autónoma en la que se encuentra demuestra que ha llevado a cabo medidas para corregir los desequilibrios sin que estas hayan surtido el efecto deseado.

Una de las grandes dudas que existía sobre este concepto es cómo afectaría a los grandes propietarios, aquellos con más de 10 viviendas o 1.500 metros cuadrados para uso residencial. Finalmente no podrán subir los precios dentro de estas zonas e incluso en el caso de las personas jurídicas (empresas) tendrán que bajarlos hasta los precios que marquen los índices de referencia que se establezcan. En todo caso, el Gobierno prevé desarrollar estos índices en los próximos 18 meses. Es decir, hasta dentro de un año y medio no comenzaría a aplicarse la medida. Para los pequeños propietarios se aplicaría una congelación de precios.

Sin embargo, la normativa esconde una sorpresa en este punto. Y es que se han incluido algunas excepciones en las que los caseros sí podrán subir sus alquileres más allá de la tradicional revalorización con el IPC. En concreto, se permitirá un incremento de precios de hasta el 10% si el propietario realiza, en el plazo de dos años antes del nuevo contrato o renovación, una obra de mejora de accesibilidad o que permita un ahorro energético, demostrable, de al menos el 30%.

También podrán implementar esa subida si los nuevos contratos se firman a un plazo de 10 años (o de menor duración, pero que concrete que puede prorrogarse por ese periodo). Actualmente, y salvo algunas excepciones, los contratos suelen tener vigencia de cinco años, o siete si se trata de una persona jurídica.

Tal y como estaba previsto, los incentivos fiscales serán la otra fórmula empleada para limitar las subidas de precios de los alquileres. Es cierto que la bonificación general baja del 60% al 50%. Pero ese porcentaje se convierte ahora en modulable y puede alcanzar hasta el 90% en algunos casos. Por ejemplo, si se rebaja al menos un 5% el precio de los contratos en zonas tensionadas.

La reducción sobre el IRPF será del 70% si la vivienda se incorpora al alquiler en esas zonas o si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años. Aquellos caseros que realicen obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato también podrán acceder a una bonificación del 60%.

Otro de los puntos más polémicos que recoge el texto es el que establece un recargo de hasta el 150% en el IBI de las viviendas vacías, esto es, las desocupadas durante más de dos años para titulares de cuatro inmuebles o más. En concreto, los ayuntamientos podrán exigir un recargo del 50% de forma general, pero la cifra subiría al 100% si la desocupación supera los tres años. Y otro 50% si el propietario cuenta con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

En todo caso, el texto también maneja excepciones, como que la 'ausencia' del propietario sea por motivos laborales o de formación. También quedan exentos los inmuebles objeto de un litigio que impida su disfrute, así como las segundas residencias con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.

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