Las claves del contrato de alquiler: duración mínima, prórroga y cancelación

El contrato de alquiler está plagado de conceptos, condiciones y cláusulas que pueden resultar confusas tanto para el arrendador como para el inquilino. Por este motivo, antes de firmar, es crucial comprender todos los aspectos relacionados con la propiedad para evitar posibles malentendidos o conflictos. Asimismo, hay que asegurarse de que el inmueble se encuentra en las condiciones que se indican en el documento y que el inventario coincide con su estado real.

A pesar de que hay leyes específicas que regulan la convivencia y la gestión de los inmuebles, hay aspectos sobre los que deja ciertos márgenes de libertad para que ambas partes puedan acordarlos en función de sus intereses y necesidades. Eso sí, las cláusulas no pueden infringir la normativa. Por ejemplo, se puede acordar la tenencia de mascotas en el piso o fumar en el interior de la vivienda.

Fotocasa ha hecho un repaso de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para conocer algunos de los puntos más importantes del contrato. Una de las cuestiones que genera dudas a la hora de alquilar una casa es si hay una duración mínima obligatoria. El artículo nueve expresa que el tiempo se puede pactar libremente, aunque si el periodo es inferior a cinco años hay que tener en cuenta varios aspectos.

Por un lado, siempre que el inquilino quiera permanecer más tiempo, y el propietario sea una persona física, puede prorrogar ese tiempo en periodos anuales hasta cinco años. Si el dueño fuese una empresa, podría aumentar hasta siete años. La ley indica que se entienden «celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado».

Después del primer año, y siempre que el arrendador sea una persona física, se renovará automáticamente el contrato. Esto sucederá siempre y cuando el dueño no exprese que necesita la vivienda para él, para familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto deberá hacerlo constar con al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si se llega a los cinco o siete años de contrato, según corresponda, y el inquilino quiere prorrogarlo, la LAU señala que se realizará «por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar».

Se puede dar el caso de que el inquilino quiera cancelar antes de lo previsto. En este caso, debe llevar un mínimo de seis meses en la vivienda alquilada y tiene que comunicarlo con una antelación mínima de treinta días. El artículo 11 señala que se puede pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con «una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». De este modo, «los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».

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